预售房合同中“根据实际面积计算,多退少补”是明确的约定吗?

要是写30%不符合法律效益，属于违约合同（不合法，不具有法律效力的合同），可以解除，如不解除，直接起诉。

一般网签合同里有误差3%的一条。要是超了有法律规定的：
面积误差不超过你网签面积的3%的情况下多退少补；
商品房销售管理办法
第十九条
按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约。
超过网签面积3%的话解决办法：
（1）买房人有权退房。
(2)买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。

约定属格式条款，是无效的。开发商在此条款中明显排除了自己的主要义务。未约定误差范围。

合同对面积的约定必需是明确具体的。
超过30%，构成根本违约定，应可以解除合同。

商品房销售管理办法
第十九条
按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

合同中只写‘此物业建筑面积暂定为25.4平米，最终以住建部门实测为准’，未规定房款据实结算，多退少补，也未约定面积误差处理方式。现面积变为28.6平米，请问可以退房吗？